Покупка загородного дома – дело непростое!

Цель
Прежде чем выбирать объект загородной недвижимости, потенциальному покупателю следует определиться: зачем ему вообще нужен загородный дом. Полезно для начала оценить, сколько времени и в какое время года вы и члены вашей семьи будут проводить в своем новом загородном доме. На практике загородный дом для постоянного проживания и место для сезонного отдыха - это абсолютно разные требования к местности, окружению, инженерным и архитектурным решениям, а также набору бытовых удобств.

Коттеджный недострой - следствие, прежде всего, ошибок в определении целевого назначения объекта. Капитальные строения из кирпича и монолитного бетона требуют от своих владельцев постоянного присутствия, а также постоянных затрат на развитие инфраструктуры и охрану своих владений. Обычный зимний загородный дом может стать обузой для своего хозяина, требуя неоправданных усилий, направленных, к примеру, на поддержание работоспособности всех систем. Если в холодное время года вы проводите за городом не больше 2-3 дней в неделю, то просторное каменное строение с водяным отоплением способно серьезно омрачить отдых: оно требует постоянного поддержания плюсовой температуры. Иначе, приехав в загородный дом в пятницу вечером и приведя в рабочее состояние инженерные системы, только в воскресенье вы наконец сможете лечь спать без теплой одежды. Однако выходные проходят быстро, и уже нужно сливать воду из водопроводных труб и отопительных котлов... Именно поэтому мы настоятельно рекомендуем для начала соотнести требования, предъявляемые к будущему загородному дому с реальной покупательской возможностью и имеющимися на рынке предложениями.

Загородный дом - покупать или строить?

На этот вопрос у профессионалов загородной недвижимости нет единого мнения.

Приобретая готовый загородный дом, мы рискуем, принимая на свой счет ошибки и просчеты предыдущих владельцев. Если загородный дом совершенно новый, возникает опасность покупки кота в мешке: возможен только визуальный осмотр конструкций, а их качество выявится лишь в процессе эксплуатации. Не исключается также неудовлетворенность в использованных материалах внутренней или внешней отделки загородного дома - от цвета кровли до типа установленных розеток и выключателей. Но, конечно, новый загородный дом есть новый дом, и в него можно въезжать сразу после оформления сделки, и для многих решающим фактором в пользу данного варианта является отсутствие предыдущих жильцов.

С другой стороны, строительство загородного дома - это возможность растянуть свои затраты во времени. Покупатель пригодного для жилищного строительства куска земли - сам себе кредитор. В первый год он может подготовить место для будущего загородного дома, и пока фундамент дает усадку, копить деньги для следующего сезона. Сотрудничество с профессиональными архитекторами позволит еще на стадии предпроектных работ определить приоритеты на ближайшее время и перспективы возможного расширения. Предлагаемые на строительном рынке предложения типа «дом под ключ» больше подходят для состоятельных покупателей, готовых выложить всю сумму практически сразу. Впрочем, участие профессионалов, начинающееся на стадии проектирования и заканчивающееся сдачей загородного дома в эксплуатацию - это гарантия того, что дом построен с соблюдением строительных и санитарных норм и прослужит долго.

Выбор места застройки загородного дома

Сегодня наибольшей популярностью среди покупателей индивидуального жилья пользуются загородные дома, расположенные в непосредственной близости к водоемам – на берегу Сылвы (Троица, Мостовая, Жебреи), Камы (Полазна, Добрянка, Усть-Качка) и Чусовой (Гари). При этом расстояние до города не должно превышать 50-70 км, особенно если речь идет о покупке загородного дома для постоянного проживания.

По мнению экспертов, сегодня существует спрос и на объекты индивидуальной застройки, находящиеся в черте города. Особенно интенсивно такое строительство развивается в микрорайонах Акуловский, Январский, Южный, Верхняя Курья.

Исходя из потребительских предпочтений, на сегодняшний день среди наиболее перспективных направлений коттеджного строительства выделяют Добрянское, Усть-Качкинское и Сылвенское направления, а также территории в черте города. В каждом из направлений сегодня можно выделить определенные населенные пункты, в которых активно развивается индивидуальное строительство.

Существует ряд характеристик, которые в большей или меньшей степени влияют на решение людей при выборе жилья в виде загородного дома. При покупке загородного дома к наиболее значимым факторам можно отнести его местонахождение, то есть расстояние от центра города, наличие удобной транспортной развязки, инженерная инфраструктура (газ, электричество, канализация, водоснабжение), наличие необходимой социальной инфраструктуры. Кроме этих, существуют и другие критерии, которые, так или иначе, способствуют приобретению загородного дома, например, наличие или отсутствие вблизи дома водоема, лесного массива. Кроме этого, определенное значение для покупателей имеет и тот факт, находится загородный дом в организованном коттеджном поселке или нет.

На сегодняшний день на пермском рынке загородного жилья с учетом всех проанализированных факторов наиболее перспективным направлением строительства является Усть-Качкинское направление. Оно является лидером по таким характеристикам как: транспортная доступность (населенные пункты здесь расположены вдоль асфальтированной трассы Пермь - Усть-Качка), инженерная инфраструктура (в большинстве населенных пунктов проведены все необходимые коммуникации) и социальная инфраструктура (присутствуют все необходимые объекты социальной инфраструктуры: школы, больницы, детские сады, магазины, аптеки). Здесь, на данный момент, в различной стадии строительства находится порядка 8 загородных поселков.

Однако лидером по оценкам специалистов принадлежит все же другому направлению - в сторону Добрянки, где по данным на конец прошлого года располагается 10 организованных коттеджных поселков. Впрочем, действительно преждевременно однозначно заявлять, опираясь на результаты исследования, о бесспорном лидерстве Усть-Качкинского направления, поскольку по остальным характеристикам этот регион уступает другим, в том числе Добрянскому, по сосредоточению, например, организованных коттеджных поселков и наличию водоема. Тем более что по месторасположению очевидное лидерство принадлежит загородным домам, расположенным в черте города. Другими словами, каждое направление загородной застройки обладает своими преимуществами и недостатками. И потребителю, прежде чем принять решение о покупке загородного дома при существующем многообразии предложений на этом рынке, необходимо оценить все характеристики.

Знакомство с будущим загородным домом

Посещение потенциальным покупателем объекта недвижимости в сопровождении риэлтора («просмотр») - непременный этап при любой сделке. Просмотры бывают «точечными» - когда клиент намерен осмотреть несколько заранее отобранных вариантов загородных домов, наиболее полно соответствующих его требованиям, и «ознакомительными» - в этом случае экскурсия совершается по всем объектам, содержащимся у риэлтора, за исключением заведомо неподходящих (по цене, направлению, типу участка и т.д.).

У каждого из этих двух типов просмотров есть свои плюсы и минусы: в первом случае есть вероятность упустить какой-то загородный дом, описание которого просто не приглянулось покупателю, а на самом деле - это то, что он ищет. Достоинством же точечных просмотров является экономия времени. Во втором случае минусом являются как раз временные потери, а плюсом - получение собственного, всеобъемлющего представления обо всех имеющихся предложениях на рынке. На просмотре потенциальный покупатель подписывает просмотровую ведомость - документ, в котором указывается объект недвижимости (загородный дом), который посетил клиент с данным риэлтором, дата и время посещения объекта. Эта ведомость необходима для последующих взаиморасчетов владельца недвижимости с риэлтором. Подписывая ведомость, обратите внимание на детали - какой объект (загородный дом) указан в описании, совпадает ли время и дата посещения объекта с реальностью.

Если клиент посещает строящийся поселок, стоит обратить внимание риэлтора и других специалистов (строителей, администраторов и т.п.) на прояснение важных деталей: как будет благоустраиваться поселок, где будут моститься дорожки, какие будут ограды вокруг участков, какова будет степень готовности загородного дома при сдаче поселка в эксплуатации, где будет располагаться детская площадка и т.д. По четкости и определенности ответов, можно судить об уровне ответственности владельцев поселка перед будущими жильцами.

Взгляд в будущее.

Каждый потенциальный домовладелец хочет быть уверенным, что его труды и материальные затраты не пропадают даром. Цена земельного участка составляет сегодня значительную часть стоимости всего объекта загородной недвижимости и это основной ценообразующий фактор на рынке. Парадокса в этом нет: земля бывает востребованной и не ликвидной. Независимо от сегодняшней стоимости участка, в будущем у него может выявиться как значительный, так и весьма ограниченный запас ликвидности. А потому планируемые затраты на покупку загородного дома в поселке или строительства должны быть соизмеримыми. К примеру, владелец загородного дома может оказаться разочарованным, узнав, что его коттедж и облагороженный участок, в который вложены десятки тысяч долларов, в конечном итоге оцениваются возможным покупателем в значительно меньшую сумму. И никакие дополнительные удобства в виде плодоносящего сада, бани с бассейном-купальней, гаража и ландшафтных изысков не помогут перешагнуть этот ценовой рубеж.

Ценообразование в секторе элитного загородного жилья значительно сложнее: дорогие стройматериалы и красивый уголок земли на престижном направлении можно безнадежно испортить безвкусным проектом загородного дома, но не все здесь зависит от застройщика. Будущее коттеджной местности может омрачить строительство транспортных магистралей и промышленных предприятий.

Для того чтобы определить перспективы развития той или иной территории с точки зрения инвестиций (в том числе и в покупку загородной недвижимости), нужно обладать развитой интуицией либо обратиться к профессиональным оценщикам.